Podielové spoluvlastníctvo

Pre podielové spoluvlastníctvo je charakteristické to, že jednotlivé osoby – spoluvlastníci – majú na konkrétnej veci určitý podiel, ktorý vyjadruje mieru ich účasti na právach a povinnostiach k spoločnej veci. Tento podiel je podielom tzv. ideálnym, a nie reálnym. To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov vlastní 1/4 z pozemku, patrí mu 1/4 z každej časti pozemku, a nie ním ohraničená časť (resp. ohraničená iným spoluvlastníkom).

V praktickom živote sa bežne stýkame s tým, že nehnuteľnosť (najčastejšie rodinný dom alebo byt) vlastnia viaceré osoby, napríklad súrodenci, pričom nehnuteľnosť užíva výlučne jeden z nich.

Uplynutím času sa vzťahy medzi súrodencami zhoršia a budú si voči sebe uplatňovať rôzne nároky vyplývajúce z ich podielového spoluvlastníctva.

Aké nároky si môže ten-ktorý podielový spoluvlastník uplatniť voči druhému?

Každý zo spoluvlastníkov má právo užívať nehnuteľnosť v takej miere, aká je veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu k celku. Vychádzajme z predpokladu, že spoluvlastníci sú dvaja a ich podiely sú rovnaké, pričom nehnuteľnosťou sa rozumie rodinný dom.

Ten spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi užívajúcemu nehnuteľnosť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. To však platí len za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu. V nami načrtnutom prípade by teda musel užívať viac ako polovicu rodinného domu.

O bezdôvodné obohatenie na strane spoluvlastníka, ktorý rodinný doma užíva, ide preto, pretože je spoluvlastníkom domu len vo výške 1/2 k celku, avšak užíva ho celý, hoci na to nemá právny dôvod (napr. dohodu s druhým spoluvlastníkom o takomto užívaní).

Podľa súdnej praxe potom platí, že aj keď sa týmto užívaním nezvýšili aktíva spoluvlastníka, nemožno prehliadať, že prijímaním plnenia (užívania spoluvlastníckeho podielu aj druhého spoluvlastníka bez právneho dôvodu) sa nezvýšili ani jeho pasívna, hoci by sa zmenšiť mali, ak by za takéto užívania nad rámec jeho podielu mal poskytovať protihodnotu.[1]

Bezdôvodné obohatenie je obohatený povinný vydať (ustanovenie § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka). V našom prípade to však nie je celkom dobre možné, pretože obohatenie spočíva v užívaní rodinného domu nad rozsah spoluvlastníckeho podielu a takto spotrebované plnenie nie je možné vrátiť.

Súdna prax uvádza, že v prípade užívania cudzej nehnuteľnosti spočíva obohatenie v možnosti užívať cudziu vec bez platenia za jej užívanie, ktoré užívanie prirodzene nie je možné ako spotrebované plnenie vrátiť. Povinná osoba preto musí vydať bezdôvodné obohatenie v peniazoch.[2]

Podľa názoru Najvyššieho súdu ČR vo veci 25 Cdo 2578/1998, majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného. 

Nárok spoluvlastníka, ktorý rodinný dom neužíva, sa teda vypočíta ako polovica priemerného nájomného, ktoré sa obvykle platí za užívanie obdobného rodinného domu v konkrétnom čase a mieste. Polovica z toho dôvodu, pretože druhý spoluvlastník užíva jednu polovicu rodinného domu oprávnene, a to z titulu jeho spoluvlastníctva.

Treba tiež pripomenúť, že nárok spoluvlastníka na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v premlčacej dobe dvoch rokov. To znamená, že ak by sa spoluvlastník domáhal bezdôvodného obohatenia za dobu dlhšiu ako 24 mesiacov spätne, potom sa vystavuje riziku, že užívajúci spoluvlastník vznesie námietku premlčania.

Na druhej strane, spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady – napr. oprava strechy v havarijnom stave, rekonštrukcia a pod.

Súdna prax v tejto súvislosti rozlišuje viaceré nároky a premlčanie nárokov, podľa toho, či  spoluvlastník vynaložil náklady bez vedomia druhého spoluvlastníka alebo po dohode s ním, prípadne, či išlo o investíciu nutnú, alebo nie.

Ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Teda ak oprava vyžadovala náklady vo výške 8.000,- EUR, každý z nich bol povinný plniť podľa veľkosti svojho podielu (t. j. 1/2), teda vo výške 4.000,- EUR.

Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu. Premlčacia doba je v tomto prípade dvojročná a začína plynúť okamihom vynaloženia investície, teda už za trvania spoluvlastníctva.

Ak by však išlo o rekonštrukciu strechy, ktorá nebola nevyhnutná (napr. išlo o použitie modernej a kvalitnejšej strešnej krytiny), vzniká tým bezdôvodné obohatenie druhého spoluvlastníka až pri zániku podielového spoluvlastníctva.[3] Bezdôvodné obohatenie spočíva v tom, že hodnota spoluvlastníckeho podielu neinvestujúceho spoluvlastníka sa zvýšila použitím novej strešnej krytiny (t. j. zvýšila sa hodnota nehnuteľnosti a tým aj hodnota spoluvlastníckych podielov).

V treťom prípade by sa strecha opravila po dohode medzi spoluvlastníkmi. Opravu by vykonala firma špecializujúca sa na strechy, pričom za svoju činnosť by si vyúčtovala sumu 10.000,- EUR. V prípade, že by tieto finančné prostriedky vynaložil spoluvlastník užívajúci rodinný dom, vzniklo by mu majetkové právo voči neinvestujúcemu spoluvlastníkovi. Toto majetkové právo sa ale premlčí v trojročnej premlčacej dobe odo dňa vynaloženia investície, pretože nejde o nárok z bezdôvodného obohatenia, ale z právneho titulu, ktorým je dohoda spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou.

Aby sa predišlo možným nezhodám medzi spoluvlastníkmi vyúsťujúcim až do súdnych sporov, je vhodné pomery spoluvlastníkov upraviť už vopred na základe dohody napr. tak, že spoluvlastník užívajúci nehnuteľnosť nebude za užívanie celého rodinného domu ostatným spoluvlastníkom nič platiť, na druhej strane však bude znášať všetky náklady na opravu či údržbu nehnuteľnosti.

Súčasne sa spoluvlastníci môžu vopred dohodnúť tak, že ich spoluvlastníctvo zrušia a vyporiadajú, pretože nikoho nemožno nútiť, aby v spoluvlastníckom vzťahu zotrval.

 

Predkupné právo spoluvlastníka

Z dôvodu narušenia vzťahov medzi spoluvlastníkmi, rozhodne sa spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, predať svoj spoluvlastnícky podiel.

Zákonnou povinnosťou spoluvlastníka v tejto súvislosti je povinnosť ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj druhému spoluvlastníkovi. Ide o tzv. predkupné právo podielového spoluvlastníka, ktorého účelom je zabrániť vstupu tretej osobe do spoluvlastníckeho vzťahu.

Toto predkupné právo je zákonné, teda vzniká priamo zo zákona, bez ohľadu na vôľu spoluvlastníkov, pričom na jeho existenciu sa nevyžaduje ani vklad do katastra nehnuteľností.

Ak sa teda jeden zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj spoluvlastnícky podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť druhému spoluvlastníkovi, a to za rovnakých podmienok, za akých ho zmýšľa previesť na tretiu osobu.

Porušenie tejto povinnosti spôsobuje (relatívnu) neplatnosť právneho úkonu (t. j. zmluvy, ktorou sa spoluvlastnícky podiel previedol). Vzhľadom na skutočnosť, že ide o neplatnosť relatívnu (ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka), musí sa oprávnená osoba – druhý spoluvlastník – neplatnosti dovolať (inak zostane právny úkon platný). Toto dovolanie sa neplatnosti právneho úkonu môže byť uskutočnené formou listu, v ktorom spoluvlastník opíše skutkové a právne okolnosti prípadu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť právneho úkonu a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti.[4]

V tejto súvislosti treba pripomenúť, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti je právom spoluvlastníka, ktoré má majetkovú povahu, teda sa premlčuje v trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť momentom uzatvorenia zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu.[5] Ak sa oprávnený spoluvlastník v tejto lehote neplatnosti právneho úkonu (zmluvy) nedovolá, toto jeho právo zaniká a zmluva tak zostane platnou a účinnou, so všetkými s tým súvisiacimi dôsledkami.

Prevádzajúci spoluvlastník predkupné právo druhého spoluvlastníka neporuší vtedy, ak prevádza spoluvlastnícky podiel na blízku osobu. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.[6] Typicky pôjde o otca, matku, súrodenca či starých rodičov. Podľa judikatúry za určitých podmienok možno za osobu blízku považovať aj právnickú osobu.[7]

Hoci sa pojem „predkupné“ právo gramaticky spája s kúpou (resp. predajom nehnuteľnosti), podľa súdnej praxe[8] by sa predkupné právo malo uplatňovať aj v prípade darovania. Prevádzajúci spoluvlastník sa teda nemôže ohradiť tým, že svoj podiel daroval, teda neporušil predkupné právo, lebo podiel nepredával.

Spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, musí teda podiel ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, okrem prípadu, ak by podiel prevádzal na blízku osobu. V rámci ponuky je potrebné určiť lehotu, do ktorej sa má prevod uskutočniť. Keďže právna úprava zákonného predkupného práva spoluvlastníkov neobsahuje takúto lehotu, je potrebné na základe analogie legis (ustanovenie § 853 Občianskeho zákonníka) primerane aplikovať ustanovenia § 602 až § 606 Občianskeho zákonníka. Na základe toho potom platí, že ak nebola dohodnutá iná lehota, musí sa prevod uskutočniť do dvoch mesiacov od predloženia ponuky, inak sa predkupné právo spoluvlastníka neuplatní. Prevádzajúci spoluvlastník však musí po predložení ponuky počkať na uplynutie tejto dvojmesačnej alebo inej dohodnutej lehoty, inak poruší predkupné právo druhého spoluvlastníka.[9]

V prípade, že prevádzajúci spoluvlastník porušil predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, majú poškodení spoluvlastníci podľa praxe Najvyššieho súdu SR[10] tieto nároky:

• domáhať sa žalobou neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu
• domáhať sa proti nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu, aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ho nadobudol od pôvodného podielového spoluvlastníka; ak nadobúdateľ jeho výzve nevyhovie, má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa na súde žalobou voči nadobúdateľovi, aby bol nahradený prejav vôle nadobúdateľa
• uspokojí sa s tým, že mu zostane zachované predkupné právo voči novému spoluvlastníkovi.

Závisí teda od poškodeného spoluvlastníka, ktorý z uvedených nárokov uplatní, pričom Najvyšší súd SR[11] dodáva, že tieto nároky nie je možné uplatniť súbežne.

 

Zdroje:

[1] napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 252/2007

[2] napr. rozhodnutie Krajského súdu Trnava zo dňa 21.06.2017, sp. zn. 25Co/105/2016

[3] porovnaj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 22 Cdo 1870/2007 alebo rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 148/2017 a 4 M Cdo 12/2011

[4] rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 211/2009

[5] Napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1 Cdo 27/2005 alebo rozsudok sp. zn. 4 Cdo 37/2007

[6] Ustanovenie § 116 Občianskeho zákonníka

[7] Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 22 Cdo 1836/2003

[8] R 58/2005

[9] Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 6 Cdo 115/2011

[10] napr. rozhodnutie 3 Cdo 122/2009 alebo 4 Cdo 48/2009

[11] Rozhodnutie sp. zn. 4 Cdo 48/2009